アドバイス

不動産（土地）取引の基礎知識

ご自身で地価に関する情報を入手するには

国土交通省のサイトで、国の地価公示制度による毎年１月１日現在の標準値の価格と都道府県の地価調査制度による毎年７月１日現在の基準値の価格が閲覧できます（リンクページ参照）。また、国税庁のサイトで路線価図を参照して相続税評価基準に基づく土地の評価方法により評価額を算定し、実勢価格を推定するのもひとつの方法でしょう。

相対的稀少性と価額の関係

土地は生産の効かないものですから、需要に対して供給が少ないほど価額が高くなります。たとえば、誰もが好む南側に道路のある物件は、北側道路の物件に較べて仲介市場に出る数は極端に少ないのが普通です。緩い南垂れ斜面という条件が加わればいっそう稀少性は高くなります。ご希望の物件の稀少性を正しく認識して、ご予算を組むことが大切です。

地価は一物一価

理論的には適正妥当な地価があるとしても、不動産の売却価格の決定における所有者＝売主の意思は絶対的なものです。仲介業者が売主と折衝して買主の希望価額との調整を図り成立する価額が成約価額ですが、この成約価額は取引事情に大きく左右されます。したがって、不動産の価額はあくまで個々別々であって、必ずしも近傍類似の物件の取引価額に倣うものではありません。参考データとして活用するのは結構ですが、それに拘泥してしまうと商機を逸する結果を招きます。

　　　　　

土地の形状と価額

敷地の形が整形と不整形では、当然評価額に差が出ます。しかし、不整形であっても、周辺の環境に恵まれ日照や通風、地質も良好である場合で価額が同等地内の整形地より廉価な場合には、建物の設計や土地の造成で不整形の欠点をカバーして活かす工夫も必要でしょう。むしろ、単純な整形地よりも視覚的に優れた魅力的なヤードをもつ住宅敷地なることもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　

地盤の強度と土壌汚染

地勢地質に不安はなくとも、地盤の強度というものは調べてみなければ判りません。また、住宅用途以外の用途に利用されていた宅地の場合は土壌汚染も確かめる必要があるかも知れません。業者でない一般個人の売主の場合は、そのことについてまったく知らないのが普通です。事前の調査が必要なら、売買契約を締結する前に当事者で協議して専門家に調査を依頼すべきでしょう。その場合の費用負担についても、予め協議を要します。

　　　　　

不動産売却全般

その不動産を最も有効に利用する見込客

ある不動産に最も高い価値を見出すのは、その不動産を最も有効に利用することができる買手ですから、仲介業者は売却依頼を受けた不動産に最も相応しい見込客を探索することに全力を傾注します。どのような見込客を想定しどのうに検索するかは、売主の満足度に直結しています。

成約時期と価額の関係

不動産は、売却依頼者の希望価額が不動産市場の実勢に適合しないで高すぎれば売り難く、実勢に適応していれば売り易くなります。居住用の不動産（土地、土地付住宅、マンション）の場合、一般的には情報が陳腐化しない程度の期間内（３ヶ月から６ヶ月ぐらい）に売れる価額が妥当な設定価額といえると思います。

不動産情報の鮮度

不動産情報も鮮度が大切です。何ヶ月間も不動産サイトや不動産情報誌で棚晒しになっている物件は、買手を引き寄せる力を失っています。鮮度の目安は、媒介契約の期限に定められている３ヶ月から６ヶ月まででしょう。鮮度を落とす要因は、売却価額の不適切、最適な利用者の検索不十分、そしてそれらへの改善調整の遅滞ということでしょう。

土地を売るときの留意事項

更地が最良の状態です

更地とは、その形態が明認できて、建築物や工作物、埋設物、植生が無く、しかも目に見えない権利等がいっさい付着していない状態、すなわち買手にとってその土地の所有と利用に何らの支障も負担も無い土地の状態を言います。 当然更地の価額は最も高いものとなります。

建物を売るときの留意事項

リフォームして売るか、現況のままで売るか

建物は経年劣化するものです。現況であれば再建築する建築費から一定率の残価を差し引き、その金額から経過年数に応じた償却費を差し引いた金額に残価を加えて建物の現価を算出します。しかし、見込客の目に映る破損や汚損というものは、それ自体が建物全体を損なっている実質的な金額（補修費）以上に建物の価値を甚だしく低く貶めるものです。したがいまして、売却公開に先立って、汚破損は修復し損耗品は取り換えて、出来ればハウスクリーニングなどもしてオープンハウスすることがベターでしょう。建物価額を不当に低く評価されないためのこの費用支出は、売主、買主の双方に利益をもたらすものと考えます。なぜなら、買主はリフォーム費（予定費用ですから過大視するのが常です）を建物購入価額に加算しなくて済みますから、建物の価値を正当に評価でき、売主も、買主の支出する出あろうリフォーム費を斟酌することなく単純に売価の判断ができるからです。予算が許すなら、リフォームしてお売りになることをお勧めします。

収去後に売るか、居住中に売るか

建物を空き家の状態で売るのが理想的です。 買主が物件をよく検分できるからです。隅から隅まで精査しての購入意思決定を導き出すことが、売主にとって無用なトラブル回避の唯一の方策です。前住者の生活臭を感じさせないことは、有利な売却のための要件のひとつでしょう。

中古建物の価額

建物の価額は、物理的耐用年数によってのみ決まるものでなく、建物の相対的陳腐化を顧慮した経済的耐用年数をもって現在価値が判定されます。陳腐化の程度は一律でなく、新築建物の意匠の変化をはじめ、建築技術や工法、建築素材の革新、そして厨房、浴室、トイレなど設備類の機能や意匠の革新、セキュリティ機能の拡充等々多岐に渡る建築要素の発展変化によって変動します。また、その建物を現時点で再建築築する価格は、その建物のグレードによってかなりの幅があります。そのような、その建物個有の価格要素と建物そのものとは本来無関係な事情に因る価格要素との合成されたものが、中古建物の価額になります。

庭の手入れ、雑廃物の処分

建物の外構や庭園は建物と一体となって買主の印象を左右します。 でき得る限り、庭木は剪定し草を刈り、雑廃物は捨てておく方が得策ではないでしょうか。相対の取引で、売主は業として建物を売却するのではないというものの、買主が商品を買う立場の客であることに変わりはありません。客に対する心得で物件を整えることは、良い商談を成立するための第一歩です

建物を買うときの留意事項

雨漏りの点検

かつて雨漏りがあったかどうかを売主に聞き、その原因と修繕の方法や内容について確かめておきます。

水回りの点検と水道のメーター口径

排水管やガス管に破損や不具合がないか、代金決済までに実際に使用して確かめまておきます。また、新たに給水を要する設備を施すための余力を確かめておきます。

契約電流容量

新たな電気設備を施す場合の余力を確かめておきます。

シロアリ防除工事の時期

シロアリ防除を最後に行った年と使用薬剤の有効期間を確かめておきます。