アドバイス

不動産（土地）取引の基礎知識

ご自身で地価に関する情報を入手するには

国土交通省のサイトで、国の地価公示制度による毎年１月１日現在の標準値の価格と都道府県の地価調査制度による毎年７月１日現在の基準値の価格が閲覧できます（リンクページ参照）。また、国税庁のサイトで路線価図を参照して相続税評価基準に基づく土地の評価方法により評価額を算定し、実勢価格を推定するのもひとつの方法でしょう。

相対的稀少性

土地には、全体的な需給バランスの問題だけでない、相対的稀少性の問題があります。誰にも好まれる住宅用地は、売り物は少なく買い手は多数で、相対的に稀少性が高くなり、それは当然価額に反映致します。南側に道路のある物件がその好い例でしょう。したがって、南面道路の物件は手に入れ難いのが普通です。 南面道路でなくても、好い住宅用地はいくらでもあるものです。或る要件のみを優先してしまうと、物件の選択範囲を狭めて、却って好物件が得られない結果を招くこともあります。 広く様々な物件に触れ、バランスのとれた居住要件を満たす物件をお探しいただきたいと思います。

地価は一物一価

理論的には適正妥当な地価があるとしても、不動産の売却価額を決定するのは売主で、仲介業者はその意向を尊重しなければ物件を受け付けることはできません。業者が売主の売却希望価額と買主の買受希望価額との調整を図ることによって売買が成立した価額を成約価額と言いますが、成約価額というものは売買当事者間の取引事情に大きく左右されるものです。隣同士の同じ面積の土地であって、取引事情が異なれば価額は相違します。不動産の価額は最終的には個別の取引事情の結果であって、必ずしも近傍地の類似物件の取引価額に倣う性質のものではありません。取引事例を参考データとして判断の材料とするのは結構ですが、それに拘泥してしまうと、取引の機会を逸する事になりかねません。

　　　　　

土地の形状と価額

敷地の形状が整形と不整形とでは、当然評価に差異が生じ、不整形地の価額の方が安くなります。不整形地であっても、周辺の環境に恵まれ、日照や通風、地質が良好な物件で、しかも価額が地域内の一般的な整形地より廉価な場合には、購入を検討する価値があります。土地の造成設計や建物のレイアウトによって、不整形の短所を逆に利点に変えた住宅敷地の例は、建築雑誌などで数多く見受けられます。

　　　　　　　　　　　　　　　

地盤の強度と土壌汚染

地勢地質に不安はなくとも、地盤の強度というものは調べてみなければ判りません。過去に住宅用に供されていなかった宅地の場合には、　土壌の汚染を確かめる必要があるかも知れません。一般個人の売主の場合は、汚染の事実に気づいていないでしょう。どうしてもそれらが不安なら、売買契約を締結する前に売主に申し入れて、事前に専門家に調査を依頼すべきでしょう。その場合の費用の負担者と、調査結果に基づく対処方法などについても、予め売買当事者双方できちんと協議しておく必要があります。

　　　　　

不動産売却全般

その不動産を最も有効に利用する見込客

ある不動産に最も高い価値を見出すのは、その不動産を最も有効に利用することができる買手ですから、仲介業者は売却依頼を受けた不動産をその物件に最も相応しいと思われる見込客を探索することに全力を傾注します。どのような見込客をプロファイリングし、どうアプローチするかは、売主の満足度と直結しますから、依頼にあたって充分に業者の考えを訊くことが大切です。

成約時期と価額の関係

不動産は、売却依頼者の希望価額が不動産市場の実勢を上回れば売れ難く、下回れば短期間で買手が顕れます。 居住用の不動産（土地、土地付住宅、マンション）の場合、経済情勢によって一概には言えませんが、一般的には、情報が周知されしかも陳腐化しない程度の期間内（３ヶ月から６ヶ月ぐらい）で売買が成立する価額が、結果として妥当な価額設定であったと言えるでしょう。

不動産情報の鮮度

不動産情報にも鮮度があります。何ヶ月間も不動産サイトや不動産情報誌で棚晒しになっている物件は、買手を引き寄せる力を失っています。鮮度の目安は、媒介契約の最長期限に定められている３ヶ月から、６ヶ月ぐらいまででしょう。

土地を売るときの留意事項

更地が最良の状態です

更地とは、その土地の上に建築物や工作物、埋設物、植生が無く、しかも目に見えない権利等がいっさい付着していない状態、すなわち買手にとってその土地の所有と利用に何らの支障も負担も無い土地の状態を言います。 当然更地は構築物や植生のある土地よりもそれらの撤去費用分だけ高いかそれ以上の価額になります。

建物を売るときの留意事項

リフォームか？現況のままか？

建物は経年劣化するものです。現況であれば再建築する建築費から一定率の残価を差し引き、その金額から経過年数に応じた償却費を差し引いた金額に残価を加えて建物の現価を算出します。 しかし、見込客の目に映る破損や汚損というものは、それ自体を修復する補修費以上に建物の価値を低く貶めるものです。したがいまして、売却公開に先立って、汚破損は修復し損耗品は取り換えて、出来ればハウスクリーニングなどを済ませてオープンハウスすることが得策でしょう。 建物価額を不当に低く評価されないためのこの費用支出は、売主、買主の双方に利益をもたらすものと考えます。なぜなら、買主はリフォーム費（予定費用ですから過大に見積もりがちです）を建物購入価額に加算しなくて済みますから、建物の価値を正当に評価でき、売主も、買主が物件を取得後に支出するであろうリフォーム費を斟酌することなく単純に売価を判断ができるからです。予算が許すなら、リフォームしてお売りになることをお勧めします。

収去後に売るか、居住中に売るか

建物は空き家の状態で売るのが理想的です。 買主が物件をよく検分できるからです。隅から隅まで精査しての購入意思決定を導き出すことが、売主にとって無用なトラブル回避の唯一の方策です。前住者の生活臭を感じさせないことも、有利な売却のための要件のひとつでしょう。

中古建物の価額

中古の建物の価額は、物理的耐用年数によってのみ決まるものでなく、建物の相対的陳腐化を顧慮した経済的耐用年数をもって現在価値が判定されます。陳腐化の程度は一律でなく、新築建物の意匠の変化をはじめ、建築技術や工法、建築素材の革新、そして厨房、浴室、トイレなど設備類の機能や意匠の革新、耐震性の向上、セキュリティ機能の拡充等々多岐に渡る建築要素の発展変化によって変動します。日本の住宅の相対的陳腐化のスピードは、かなり速い方ではないでしょうか。

庭の手入れ、雑廃物の処分

建物の外構や庭園は建物と一体となって買主の印象を左右します。 でき得る限り、庭木を剪定して草を刈り、雑廃物は捨てておく方が得策かと思います。売主は業として建物を売却する立場ではありませんが、買主にとっては、商品を買うことにほかなりません。客に対する心得で物件を整えることは、好ましい商談を成立させるための第一歩です

建物を買うときの留意事項

雨漏りの点検

かつて雨漏りがあったかどうかを売主に聞き、その原因と修繕の方法や内容について確かめておきます。

水回りの点検と水道のメーター口径

排水管やガス管に破損や不具合がないか、代金決済までに実際に使用して確かめまておきます。また、新たに給水を要する設備を施すための余力を確かめておきます。

契約電流容量

新たな電気設備を施す場合の余力を確かめておきます。

シロアリ防除工事の時期

シロアリ防除を最後に行った年と使用薬剤の有効期間を確かめておきます。

耐震化工事の有無有なら時期と内容

有りなら時期と内容を確かめておきます。